Jakie są metody wyceny nieruchomości?

Wycena nieruchomości to postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości, określanie wartości nieruchomości zaś – określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości. Metody określania tej wartości są uregulowane przez prawo – rzeczoznawcy działają w oparciu o ścisłe przepisy. W jaki sposób dokonują wycen?

Rodzaje wartości i metody wyceny nieruchomości

Aby móc wskazać i wyjaśnić metody wyceny nieruchomości, trzeba wcześniej zaznaczyć, że zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, wyceny nieruchomości dokonuje się dla określenia:

• wartości rynkowej – dotyczącej nieruchomości mogących być przedmiotami obrotu, na przykład zwykłych działek budowlanych;
• wartości odtworzeniowej – dla nieruchomości wyłączonych z obrotu, mogą to być świątynie czy na przykład obiekty obronności państwa;
• wartości katastralnej – w celach podatkowych;
• innych rodzajów wartości.

Może pojawić się pytanie o sens określania wartości odtworzeniowej, skoro dotyczy nieruchomości, które nie mogą być sprzedane. Wycena nieruchomości konieczna jest nie tylko w celu dokonania transakcji czy innej modyfikacji prawa własności, ale także, aby ustalić wysokość odszkodowania lub aby oszacować wysokość wynagrodzenia w związku z ustanowieniem służebności przesyłu.

I tak też poszczególne rodzaje wartości wymagają zastosowania określonych metod wyceny. Wyróżniane metody to:

• metoda kosztowa,
• metoda porównawcza,
• metoda dochodowa,
• metoda mieszana.

Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości; ponadto jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, stosuje się metodę mieszaną. W celu określenia wartości odtworzeniowej nieruchomości stosuje się metodę kosztową.

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości podobnych nieruchomości i skorygowanie jej o różnice. Metodą dochodową określa się wartość kalkulując przewidywany dochód, jaki nabywca nieruchomości z niej uzyska. Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Metoda mieszania wreszcie zawiera element każdego z powyższych.